CONDIZIONI FISCALI APPLICATE ALL'ACQUISTO DI IMMOBILI DALL'IMPRESA COSTRUTTRICE IMMOBILI RESIDENZIALI
L'acquisto di un immobile residenziale dall'impresa costruttrice è soggetto all'Imposta sul Valore Aggiunto (I.V.A.), con l'applicazione delle seguenti aliquote al prezzo di vendita:
- "prima casa" e sue pertinenze: 4%.
Le pertinenze della "prima casa" (box, posto auto, cantina, sottotetto), per poter usufruire della medesima aliquota agevolata applicata all'abitazione, possono essere al massimo una per categoria catastale;
- immobile residenziale non costituente "prima casa" e sue pertinenze (per ciascuna categoria catastale): 10%.
L'acquirente, per beneficiare dell'applicazione dell'aliquota agevolata del 4%, dovrà possedere, alla stipula del rogito notarile, i requisiti previsti dalla voce 21 tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972, n.633, e precisamente:
- non dovrà possedere a titolo esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel medesimo Comune in cui si trova l'immobile oggetto dell'acquisto;
- non dovrà essere titolare, neanche per quote , anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà, di altra casa di abitazione per la quale lo stesso acquirente, o il coniuge, abbiano usufruito delle attuali o precedenti agevolazioni fiscali "prima casa ".
Inoltre, l'acquirente dovrà, se già non vi risiede, trasferire la propria residenza nel Comune dove è ubicato l'immobile acquistato, entro il termine di 18 (diciotto) mesi dalla stipula del rogito notarile, ovvero, qualora ricorra l'accollo o la richiesta di mutuo, dovrà trasferire la residenza nell'immobile oggetto della compravendita, entro il termine di 12 (dodici) mesi dalla stipula del rogito notarile. Infine, l'immobile acquistato non potrà essere venduto, per i successivi 5 anni, pena la decadenza del beneficio in questione, a meno che entro un anno, non si proceda al riacquisto di altro immobile da adibire a prima casa e quindi anch'esso soggetto ad aliquota agevolata.
La norma agevolativa, specifica che, l'acquirente può usufruire delle agevolazioni prima casa anche se non residente nel Comune ove è ubicato l'immobile, purché svolga in quell'ambito territoriale la propria attività. Le agevolazioni in oggetto spettano inoltre alla persona trasferita all'estero per ragioni di lavoro che acquisti l'immobile nell'ambito territoriale del Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende. Infine, l'acquirente, che sia cittadino italiano immigrato all'estero, può acquistare in regime agevolato l'immobile, indipendentemente dall'ubicazione di questo sul territorio nazionale: tale agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti ed in particolare, l'immobile acquistato deve essere la prima casa nel territorio nazionale. Ovviamente, limitatamente al caso in questione, non è previsto l'obbligo di stabilire la residenza nel Comune dove è ubicato l'immobile nel termine di 18 mesi.
L'acquirente dovrà rendere all'impresa costruttrice, una dichiarazione, attestante i requisiti richiesti, al fine di ottenere l'applicazione delle agevolazioni fiscali "prima casa", in sede di sottoscrizione del preliminare di vendita e, successivamente, anche in sede di rogito notarile
IMMOBILE CON DESTINAZIONE COMMERCIALE (UFFICI E NEGOZI):
L'acquisto di un immobile commerciale dall'impresa costruttrice è soggetto all'Imposta sul Valore Aggiunto (I.V.A.), con l'applicazione al prezzo di vendita di una aliquota del 20%. Tuttavia, per gli edifici nei quali, almeno il 50% della superficie totale fuori terra, sia adibito ad abitazione e non più del 25% sia destinato a superficie commerciale, l'aliquota I.V.A. applicata agli immobili con destinazione commerciale è pari al 10% ( Legge 02/07/1949 n.408 - Legge Tupini).
IMMOBILI CON DESTINAZIONE ARTIGIANALE E INDUSTRIALE (CAPANNONI):
L'acquisto di un immobile con destinazione artigianale o industriale dall'impresa costruttrice è soggetto all'Imposta sul Valore Aggiunto (I.V.A.), con l'applicazione sul prezzo di vendita di una aliquota del 20%.
BENEFICIO DEL CREDITO D'IMPOSTA PREVISTO DALLA LEGGE 23.12.1998 N.448
La legge 23.12.1998 n.448 ha previsto, a decorrere dal 01/01/1999, l'attribuzione di un credito d'imposta a favore di coloro che, avendo venduto un immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali "prima casa", provvedano ad acquisire, entro un anno dalla vendita, altra casa di abitazione non di lusso, ricorrendo anche per detto immobile il requisito di prima casa, da adibire ad abitazione principale.
Il credito d'imposta non può essere utilizzato per compensare l'IVA dovuta sull'acquisto della nuova abitazione, IVA che, pertanto, dovrà essere corrisposta interamente alla società costruttrice. Tale credito non dà neppure luogo a un rimborso vero e proprio, ma a una diminuzione dell'IRPEF dovuta: il diritto del credito può essere però esercitato solo ed esclusivamente in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva alla data del riacquisto, oppure può essere utilizzato in compensazione con altri tributi e contributi in sede di versamenti unitari con il modello F24, ed entro il termine di 10 anni dalla sua origine, con compensazione in un'unica soluzione, o, infine, in diminuzione di imposta di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito.
L'importo del credito d'imposta è commisurato all'ammontare dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposta in relazione al primo acquisto e in ogni caso non può essere superiore all'IVA corrisposta in relazione al secondo acquisto.
Il credito pertanto ammonta al minore degli importi dei tributi applicati.
Il credito d'imposta è un credito personale, pertanto qualora l'immobile venduto o quello acquisito risultino in comunione, il credito deve essere imputato agli aventi diritto, rispettando le percentuali della comunione.
Esempio:
-10.01.2002 : rogito acquisto immobile con i requisiti prima casa da impresa costruttrice. IVA pagata (4%) : €.5.000,00
-15.10.2003: rogito di vendita dell'immobile.
-Entro il 14.10.2004 : rogito di acquisto immobile con i requisiti prima casa da impresa costruttrice. IVA da pagare (4%) : €.6.000,00
Il credito d'imposta sarà di €.5.000,00 e potrà essere compensato come sopra precisato.
La richiesta di applicazione della presente agevolazione verrà inserita nel rogito di acquisto dell'immobile e dovranno essere forniti gli atti di acquisto e vendita del precedente immobile, nonché le fatture di acquisto del precedente immobile, se acquistato da impresa costruttrice.>
La normativa soprariportata è riferita all'ipotesi di acquisto da impresa costruttrice e pertanto, le disposizioni legislative, in caso di acquisto da soggetti fisici o giuridici diversi, non sono ivi contemplate.
La presente informativa non costituisce elemento contrattuale.
Aggiornato al 19/03/04, salvo eventuali successive variazioni legislative.
